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서울 단독주택 5년새 무려 2배가 올랐습니다.
그러나 요 몇년동안 폭등했던 아파트와의 가격 격차는 사상최대로 벌어진 상황입니다. 현재 서울 단독주택가격이 비싼것일까요? 아니면 아파트에 비해 저렴한 상황일까요?
서울 단독(다가구 포함)주택 가격이 슬금슬금 오르더니 올해 들어 평균 매매가가 14억 원을 넘어선 것으로 조사됐습니다.
시장에서는 아파트 공급 부족 심화로 공동주택을 찾는 수요가 단독주택 시장으로 옮겨오면서 가격 상승을 부추긴 것으로 보고 있습니다. 서울의 전반적인 공급 부족이 단독주택 값마저 올려놓은 것입니다.
■ 서울 단독주택 5년새 2배 상승
부동산 빅데이터 업체 밸류맵가 분석한 바에 따르면 지난 5년(2016년~2021년 4월) 동안 서울 지역 단독·다가구주택의 평균 매매가 상승률은 89.1%에 달하는 것으로 나타났습니다. 평균 가격은 실거래된 단독주택의 평균 수치입니다.
세부적으로 보면 서울 단독주택 평균 매매가는 지난 2016년에 7억 4,065만 원이었습니다. 이후 2017년 8억 2,000만 원, 2018년 9억 6,000만 원, 2019년 10억 7,000만 원 등으로 매년 상승했습니다.
지난해에는 12억 1,000만 원까지 올랐고 올 들어 1~4월에는 14억 47만 원까지 상승했습니다. 5년 동안 거의 2배가량 평균 매매가가 오른 셈이다.
가격은 껑충 뛴 반면 단독주택 거래는 줄고 있습니다. 2016년에는 1만 9,000여 건이 거래됐으나 지난해에는 1만 1,000여 건으로 감소했습니다. 올해 들어서도 4월까지 3,200여 건이 거래됐습니다.
단독주택 거래는 현 정부 들어 거래가 폭발적으로 증가한 아파트와는 정반대입니다. 서울 단독주택의 경우 거래는 줄었지만 가격은 계속해서 오르고 있는 셈입니다.
■ 서울 공급부족 단독주택 상승 이끌어
이 같은 현상에 대해 전문가들은 서울 주택 수요는 꾸준한 가운데 공급은 부진한 결과로 해석합니다. 아파트 공급 부족이 전체 주택 감소로 연결되면서 단독주택 가격을 올려놓고 있다는 것입니다.
통계청에서 발표하는 연간 인구주택총조사 보고서에 따르면 아파트·연립주택·단독주택 등을 포함한 서울 지역의 총 주택 수는 2016년 283만 857가구에서 2019년 295만 3,964가구로 소폭 늘어나는 데 그쳤습니다. 단독(다가구 포함)주택의 경우 2016년 35만여 가구에서 2019년 32만여 가구로 총량이 오히려 감소했습니다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영학과 교수)은 “서울 주택 수요는 늘어나는데 공급은 지지부진해 가격이 상승한 것”이라며 “단독주택 가격 상승은 공급 제한과 아파트값 급등에 따른 ‘키 맞추기’ 효과로 볼 수 있다”고 분석했습니다. 아울러 그는 “전체적으로 소득이 증가하고 가구가 분화하는 등 주택 수요는 꾸준할 예정”이라며 “이를 받쳐줄 공급이 없다면 가격 안정은 나타나기 힘들다”고 말했습니다.
■ 아파트와 단독주택 가격차 역대 최대
서울에서 아파트 가격이 급등하면서 단독·연립주택과의 가격 차가 역대 최대로 벌어진 것으로 나타났습니다.
16일 KB국민은행 월간 주택가격동향 시계열 통계에 따르면 작년말 기준 서울 아파트 평균 매매가와 단독주택·연립주택과의 가격 차이가 각각 1억3천354만원, 7억1천423만원까지 벌어지면서 사상 최대로 벌어졌습니다.
즉, 그만큼 단독주택이나 연립주택보다 아파트가 상대적으로 많은 상승을 보였다는 것입니다.
아파트와 단독주택 가격 격차는 아파트가 단독주택의 평균 매매가를 앞서기 시작한 2008년 11월 이래 가장 크게 벌어진 것입니다.
과거에는 단독주택의 평균 매매가격이 아파트값을 웃돌았으나 현 정권 출범 이후 상황이 역전되기 시작했습니다.
2018년 11월 단독주택의 평균 매매가격은 8억999만원을 기록하며 처음으로 아파트 평균 매매가(8억1천343만원)보다 낮아졌습니다.
이후 지난해 6월 한 차례만 빼고 모두 아파트의 평균 매매가격이 단독주택보다 높았습니다.
아파트와 단독주택의 가격 차는 2019년 11월(1천77만원) 처음으로 1천만원을 넘어선 뒤 같은 달 12월(2천36만원)에 2천만원을 돌파했습니다.
올해 들어서는 매달 격차가 더욱 큰 폭으로 벌어지며 2020년 말에는 1억3천354만원에 이르렀습니다.
서울에서 아파트값이 가장 낮았던 시기인 2013∼2014년만 해도 단독주택의 평균 매매가는 아파트 평균 매매가보다 1억5천만원 이상 높았지만, 최근 아파트값이 큰 폭으로 뛰면서 역전 현상이 나타난 것입니다.
아울러 서울에서 아파트와 연립주택의 평균 매매가 차이는 2015년 1월(2억6천15만원)부터 지난달(7억1천423만원)까지 한 차례도 빠지지 않고 매달 그 폭을 확대하고 있습니다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "부동산 시장에서 30대가 주력으로 급부상하면서 부동자금이 아파트로만 쏠리는 '아파트 편식증'이 더욱 강해졌다"며 "도심 아파트 세대인 30대가 부동산을 아파트로 동일시하는 현상이 부동산 시장의 체질을 바꿨다고 볼 수 있다"고 분석했습니다.
박 수석전문위원은 "소득 수준이 높아지면서 주거에 대한 기대치가 많이 올라갔고, 보안·주차·커뮤니티 등의 기능을 충족할 수 있는 상품이 아파트인 점도 영향을 끼친 것으로 보인다"고 덧붙였습니다.
■ 개인적 견해
주식으로 비교하자면 아파트는 성장주에 가깝고 단독주택은 가치주에 가깝습니다. 무슨말이냐 하면 기본적으로 단독주택의 가치는 현재의 거주 만족도에 있는것이 아니고 실제로는 땅에 투자하는 것이 맞기 때문입니다.
물론 부동산 주력 매수세력인 30대의 아파트에 대한 친근감도 영향이 있는것은 분명합니다만 그것보다 더 근본적인것은 저금리에 따른 풍부한 유동성으로 인한 부동산 그중에서도 특히 아파트에 대한 투자가 요 몇년간 풍부한 유동성을 바탕으로 아파트 투자가 극히 심화되었다고 보는것이 합리적이라고 생각합니다.
계속해서 이야기하지만 소위 전문가라는 분들의 주택수급 명분은 근본적인 핵심이 아니라고 생각합니다. 현재의 초저금리가 긴축으로 방향을 바꾸기 시작하면 그때에는 위에서 언급되었던 상황과는 정 반대의 상황이 펼쳐질것은 불을 보듯 뻔해 보이기 때문입니다.
2008년 금융위기때 발생되었던 유동성 변화에 따른 자산시장의 변화는 결국 그대로 반복되고 있기 때문입니다.
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