오세훈, 재개발규제 완화

 

오세훈 재개발규제 완화 책을 발표했습니다.

 

오세훈 서울시장은 이른바 '박원순표 빗장'으로 불리며 재개발 신규구역 지정을 막아온 '주거정비지수제'를 6년 만에 전격 폐지하면서 재개발규제 완화에 본격적인 시동을 걸은것입니다.

 

이에따라 기존에 재개발 정비구역에서 해제된 강북권, 서남권 노후 저층지를 중심으로 다시 재개발 기대감이 커질수 있습니다.

 

이정책의 파급효과가 어떻게 될지 잘 파악해 보시기 바랍니다. 항상 반복되는 시이소와 같은 싸이클인데 다음단계 사이클로 넘어가고 있다고 판단합니다.

 

이것이 무엇을 뜻하는 것인지 잘 판단하실 일이겠지요.

 

 

● 주거정비지수제 폐지, 재개발 구역지정 활성화

 

 

오세훈 서울시장은 26일 서울시청에서 진행한 재개발 활성화 방안 기자설명회에서 "그동안 재개발 정비구역 지정 진입장벽으로 작용했던 주거정비지수제를 폐지하겠다"고 밝혔습니다.

주거정비지수제는 2015년 말 확정된 '2025 주거환경정비기본계획'을 통해 처음 도입됐습니다다. 주거정비지수제 이전까지는 대지면적 1만㎡ 이상 구역에서 노후도(동수 2/3 이상, 연면적 60%) 및 주민동의율(토지 등 소유자 2/3 및 토지 면적 1/2 이상) 요건과 호수밀도·접도율·과소필지 등 선택 요건 중 1개만 충족하면 사업 심의가 가능했지만 주거정비지수제는 이에 더해서 세부 지표를 점수화시켜 사업 문턱을 어렵게 높였었습니다.

구체적으로 1)주민동의율(40점) 2)노후도(30점) 3)도로연장율(15점) 4)세대밀도(15점) 4개 항목에 총점 100점을 배정하고 합산 점수가 70점 이상이어야만 비로소 사업 신청이 가능토록 했던것입니다. 이에 도로연장률(25% 미만) 세대밀도(1ha당 250가구) 등 주거환경이 최악으로 꼽히는 지역도 사실상 재개발이 막혔었습니다

 

 

오 시장은 "현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 중 법적 요건이 충족되는 구역은 전체 약 50%에 달하지만 주거정비지수제를 적용하면 재개발 가능지역은 14%로 대폭 줄어들게 된다"며 "주거정비지수제 폐지로 법적 요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다"고 설명했습니다.

서울시는 기존 재개발 해제 구역 중 노후도가 심각한 지역을 적극 신규 사업지로 발굴할 예정입니다. 서울시 실태 조사에 따르면 저층주거지 재개발 해제구역 316곳 중 54%인 170여 곳이 건축물 노후도가 심각한 수준으로 나타났습니다. 재개발 해제구역의 약 70%가 동북·서남권에 집중 분포한 만큼 이들 지역을 중심으로 신규 구역 지정이 늘어날 가능성이 높습니다.

다만 재개발 사업구역 지정에 필요한 주민동의율(토지 등 소유자 2/3 및 토지 면적 1/2 이상)은 그대로 유지합니다.

오 시장은 이번 조치로 정부가 추진하는 공공재개발이 위축되고, 민간 재개발 쏠림현상이 나타나지 않겠냐는 질문에 "공공재개발도 오늘 발표한 완화 방안이 같은 조건으로 적용돼 억제한다고 보기 쉽지 않다"며 "주거정비지수제 폐지로 재개발 사업 신청이 많이 들어오겠지만 초기 단계 동의율을 10%에서 30%로 상향 조정했기 때문에 마구잡이로 남발될 가능성은 낮다"고 설명했습니다.

 

 

● 공공기획 도입 사업기간 2년이내 단축, 재개발구역 2종 7층 규제완화

 

 

한편 서울시가 사전타당성 조사부터 정비계획 수립 단계까지 주도하는 '공공기획' 제도가 전면 도입됩니다. 그동안 주민이 제안하고 자치구가 계획을 수립해 보통 구역 지정까지 5년 정도 걸렸는데 서울시 참여로 이 기간을 2년 이내로 대폭 단축하게 된것입니다.

 

 

이와 관련 김성보 서울시 주택건축본부장은 "공공기획은 정비계획 수립 전에 공공성을 담보하기 위한 가이드라인"이라며 "천편일률적인 성냥갑 아파트 외관 개선, 자연순응형 배치 등 효과가 기대되는데 민간 재개발은 물론 공공 재개발도 동시에 적용되는 개념"이라고 설명했습니다.

또한 2종 일반주거지역 7층 층고제한 규제도 완화됩니다. 재개발 신규 구역으로 지정된 곳은 2종 일반주거지역이라도 최대 200% 용적률을 적용해서 7층 이상으로 건물을 올릴 수 있게 되는 것입니다. 이는 시의회 동의를 거쳐 조례 개정이 필요한 정책입니다.

 

오 시장은 "현재 서울시 2종 일반주거지역에서 7층 규제를 적용받는 지역은 약 85㎢에 달한다"며 "규제 완화가 이뤄지면 상당한 주택공급 효과가 예상된다"고 강조했습니다.

그는 시의회 반대로 정책이 지연될 수 있다는 지적에 대해선 "정비구역으로 지정되는 전제 하에서만 7층 높이 룰을 해제하는 것이므로 전면적 해제로 발생할 부작용에 대한 찬반 대립은 최소화될 것"이라며 "사전에 시의회와 충분히 교감했다"고 신속한 추진을 자신했습니다.

서울시는 보다 적극적인 재개발 신규 사업지 확보에 나설 전망입니다. 오 시장은 "매년 25개 이상의 노후 불량 주거지역을 추가 발굴해서 재개발 구역 지정을 추진할 계획"이라고 말했습니다. 2026년 이후 입주물량 급감 우려를 해소하기 위해선 평년의 2배 수준인 2만6000호의 주택 인허가가 필요하다는 이유에서입니다.

 

 

●재개발 지분 쪼개기 차단책 마련, 조합원자격 강화를 통한 투기수요 차단

 

 

서울시는 재개발 활성화 대책과 동시에 현행법상 투기에 허점이 노출된 '지분 쪼개기' 차단 대책도 마련했습니다. 재개발 후보지 선정 이전에는 '공모일'을 주택 분양권이 부여되는 권리산정기준일로 고시하고, 후보지 선정 이후엔 신축건물 허가 제한과 실소유자 거래만 가능토록 토지거래허가구역으로 지정해서 투기수요 유입을 차단할 계획입니다.

오 시장은 전일 국무회의에선 투기과열지구 내 재개발 사업을 시행하는 경우 조합원 자격 제한일을 현행 '관리처분 인가 후'에서 '조합설립 인가 후'로 앞당기고, 1)필지분할 2)단독·다가구의 다세대 전환 3)토지·건물 분리취득 4)나대지 신축 등 4개 행위에 대한 규제 강화를 건의했습니다.

오 시장은 시장 안정화를 전제로 재건축 공급도 차질 없이 추진하겠다는 입장을 밝혔습니다. 그는 "재건축은 국토부와 협의로 좀 더 강력한 부동산 안정화 대책을 마련하고, 그 기반을 바탕으로 주택공급 로드맵을 발표하겠다"고 말했습니다.

 

재건축 공약이 후퇴했다는 지적에 대해선 "80% 이상 대부분의 재건축 단지는 정상적으로 순항 중이나 일부 단지는 거래가 많지 않은데 가격만 오르는 모양새"라며 "어떻게든 가격상승을 막아야 하기 때문에 일부 완급조절이 있을 수 있고, 선후 순위가 뒤바뀔 수 있다"며 양해를 구했습니다.

앞서 재선을 전제로 향후 5년간 재개발·재건축을 통해 24만호의 신규 주택 인허가를 추진하겠다고 밝힌 오 시장은 이날 공급계획을 좀 더 구체화했습니다. 그는 "재개발을 통해 2025년까지 연평균 2만6000호, 총 13만호를 공급하고 재건축 정상화 방안을 통해서는 연평균 2만2000호, 총 11만호를 공급하겠다"고 밝혔습니다. 예상 물량 중에는 정부가 추진한 공공재개발, 공공주도 물량도 함께 포함된 것으로 알려졌습니다.

 

● 전문가들 기대와 우려

이번 정책과 관련하여 전문가들 사이엣는 기대와 우려가 동시에 나타났습니다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "멸실주택 수를 제외하고 실제로 증가하는 주택 물량을 보더라도 현재로서는 재건축보다 재개발이 유리하다"며 "대단지 아파트를 짓는 정비사업이라면 건폐율이 낮으니 2종 일반주거지역 7층 층고 규제가 풀려도 문제될 것은 없다"고 말했습니다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "주거정비지수제 폐지로 사업 기대감이 선반영되면 노후 단독·다가구, 다세대·빌라 밀집지 매매가격이 상승하고 갭투자 형태 거래가 증가할 수 있다"며 "지구지정 해제로 건축규제가 풀린 노후 주거지는 사업추진 여부를 결정하기 위한 주민갈등이 고조될 가능성도 있다"고 말했습니다.